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定兴楼市:政策利好见曙光 危机四伏谋生机

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定兴在线 发表于 2016-2-15 09:36:14 | 显示全部楼层 |阅读模式
引言

2014年以后伴随着京津冀一体化政策、区位、人口等的优势浮现,定兴的楼市逐渐的发展起来。但涿州、高碑店及保定市区的相对优势,制约着定兴县的发展。目前定兴县供大于求,未来建议发展支柱产业吸引人口流入,并推动农民工市民化,实现楼市的健康稳定发展。

1.紧抓政策机遇、发挥区位和人口需求优势,助推楼市升温



京津冀一体化进程不断加快为其发展创造良好的环境。2015年,以京津冀协同发展为代表的城市一体化发展进程不断加快,推动形成经济发展的新增长极,而新型城镇化试点也在同步有序推进,成为房地产市场长期健康发展的重要动力。保定作为承接首都功能疏解的重要城市,在去年京津冀一体化发力之年,迎来了重要发展机遇,楼市进一步升温。

紧抓政策机遇、发挥区位和人口需求优势,助推楼市升温

11月16日颁布的《中共河北省委关于制定河北省“十三五”规划的建议》中进一步明确了保定将建成创新驱动发展示范区和京津保区域中心城市的功能定位,其中更强调了应做大做强区域性中心城市,强化节点城市支撑作用,提升县城建设质量和水平,支持环首都15县建设特色卫星城,推动中小城市和小城镇协调发展。定兴县紧抓京津冀一体化这一重大历史发展机遇,谋发展、促进步,加快城镇化进程,努力提升县城建设质量和水平。

定兴县地处京津保腹地,存在巨大的潜在购房需求。定兴县城总面积714平方公里,辖6镇10乡1个城区、274个行政村,总人口57.8万,地处京津保腹地,距北京89公里、天津122公里,107国道、京广铁路、京港澳、京昆高速和京广高铁贯穿全县,在环首都半小时经济圈范畴,是保定市对接北京前沿县(市)之一。可见,定兴的区位优势不可谓不突出,因此其定位即为“承接北京功能外溢、产业转移,打造南资北移、南企北上、进驻京津、开拓华北市场的桥头堡和重要节点城市”,这也就使得北京的购房需求外溢能够或多或少的“波及”到此。

定兴县城面积11.8平方公里,常住人口10万余人,根据县城总面积可以看出定兴县城以外的农业用地相当之广。而从人口分布来看县城的常住人口还不到六分之一,随着城市经济的发展,定兴本地的居民需求仍比较大,如为结婚准备的婚房或者农村人口进城购房等。可见,定兴县城基于地处京津保腹地的区位优势,再加上北京购房需求的外溢和本地居民的购房需求,都为定兴县城这两年的楼市发展提供了相当重要的助推力。

2.周边城市竞相发展,两相夹击寻觅生机

京津冀一体化的政策机遇和地处京津保腹地的区位优势,虽给定兴的楼市注入了一剂兴奋剂,带动了其楼市的发展,但是在发展的过程中面临的一些挑战也是不容忽视的。如相对于保定市区而言,定兴在发展的程度上仍是弱于市区;而相对于高碑店、涿州等县级市来说,定兴在地理位置和交通上仍旧具备一定的弱势,因此,在综合考虑各种因素的时候人们可能更加倾向于购买保定或者高碑店、涿州的房子。

2015年保定楼市进一步升温,房价上涨较多,尤其是三区变五区之后,保定楼市每个月都有楼盘提价,城市销售均价也从1月份的5596元/平方米逐步上涨到了12月的6352元/平方米。而从市场角度看,购房者置业首要因素是居住,刚需依然是楼市的绝对主力,但随着公积金政策放宽、继续降准降息等政策利好的不断推出,购买力强的改善型人群占比也在提升。而对于保定楼市的特点,保定的楼市主要依赖于本市的城镇化进程,购房需求也是多来自周边县城、农村去市区务工者,且因保定内部高校较多,许多大学毕业后的学生也选择在此扎根。

涿州凭借其“近水楼台先得月”的区位优势,吸引了相当一部分来自北京的需求,当然也有一部分在北京工作的人除了选择在北京购房外,也倾向于选择回涿州买房,毕竟在价格上还是具有相当大的优势;而高碑店凭借本土的房地产企业隆基泰和带动了整个楼市的发展,同时随着白沟逐步承接北京大红门部分功能,使得高碑店也逐渐的“炙手可热”起来,而且对于本地居民买房时,从高碑店和定兴做一个单项选择的话,人们会更加愿意去高碑店买,毕竟更靠近北京,而且更有发展前景。

祸兮福之所倚,福兮祸之所伏。定兴凭借有利的区位实现的楼市的发展,但是也就是周边城市或拥有更好地发展、或拥有更好地区位,使得其在这种两相夹击的情况下,仍在亦步亦趋的前进着。

3.供大于求现困境,居安思危谋发展

定兴楼市这两年的变化时显而易见的,从拆迁动工的地儿多了、各地的高楼开始耸立起来了,再到主城区内的商业项目也一个接一个的开起来了。而面对以上的机遇和挑战,定兴楼市的现状到底是什么样的呢?下面就从供应、需求和价格几个方面来盘点一下。

从销售价格来看,定兴总体的价格主要在3000-4500元/平方米左右,其中京溪楠、名士华苑、燕城隽府等项目的均价在3900-4300元/平方米左右,而北河新城项目则因离县城较远,其价格则维持在3000元/平方米左右。2015年随着京津冀一体化进程的持续推进,项目的单价也是有所提升的。

从供应方面来看,定兴目前在售的新房楼盘大概有十几个左右,包含万和蓝山、裕和豪庭、名士华苑、恒源御景、金玉华庭、京溪楠、阳光悦城、北京世代等项目,这些项目基本上都是由本土的开发商开发的,大部分项目分布在县城内各主要街道,而林生自然城和北河新城项目位于107国道沿线(即是通往北京较为便利的道路)。总体来看的话,目前定兴的市场供应量还是比较大的。

从市场需求方面来看,定兴楼市的需求主要还是来自于本地的需求或者是在北京工作的人员回乡置业。来自于回乡置业的这部分需求对于楼房的地理位置比较看重,主要是选在较为繁华的繁兴街、大钟寺和人民广场等区域;而剩下的本地需求大多数都是本地的居民,而且是所属的下级镇或村上农民为了结婚准备或者是进城学习购房,这种则多选在一中、二中和三中等中学附近购房。但是仍需注意的是,在购买意愿上,人们可能更加倾向于在涿州、高碑店或者是保定购房,这就使得定兴楼市的“消化”面临着一定的困难。

总体来看,京津冀一体化虽然给定兴的楼市带来了一丝暖风,但是从未来长远的角度来看定兴因缺乏特色的支柱产业来吸引人口聚集,楼盘呈现同质化现象并未凸显任何的差异化竞争优势,导致不管是外来需求还是本地需求,定兴从来都不是“第一选择”。因此,定兴楼市在供应量不断加大的同时,应努力思考如何实现快速去化。

楼市去库存战略再度被提上日程,为楼市释放了新一轮政策信号,未来随着相关财政、货币等支持政策陆续出台,多数城市的库存压力将有所缓解。定兴未来不能单纯的寄希望于政策利好,而应在紧抓机遇的基础上,努力形成自己的支柱产业,形成产业优势支撑从而吸引更多的人口流入。此外,定兴还应深挖本地农民巨大的潜在购房需求,积极推进农民工市民化,鼓励农民工购房,从而有效的扩大购房需求,达到快速去化的目的,实现楼市的健康稳定发展。

中国指数研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底,并对未来市场空间和投资机会进行分析,为去库存策略建言献策。
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