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【原创】定兴的房子为什么只有五十年产权?(一)

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  • TA的每日心情
    开心
    2020-4-29 14:15
  • 签到天数: 2 天

    [LV.1]初来乍到

    时空魔术师 发表于 2020-4-28 11:55:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
    定兴的购房者,大概都有一个共同的疑问——定兴的房子为什么只有五十年产权,而不是七十年?
    有人据此认为定兴的房子都是“小产权房”或者“商住房”,认为定兴的房地产市场是一个不正规的市场,甚至有人称此为“定兴特色”。

    就此问题,有网友在“人民网-领导留言板”栏目向定兴县领导提问。

    当然,定兴县政府给出的解释是没有任何问题的。
    但是,对于定兴绝大部分购房者来说,买房子往往是一生中仅有一两次的经历,面对房地产这个专业性比较强的行业,普遍缺乏经验和专业知识。因此,定兴县政府对网友做出的解释依然让很多人不太明白。
    县政府的回复仅仅是从土地使用权年限的角度解释了房子所占用的土地的使用年限问题,而并没有针对房子做出相应的解释。
    难道我们的房子也只有50年使用权吗?如果是这样,那和租50年又有什么区别呢?
    事实到底是怎样的?
    本着正本清源、不吹不黑的理性态度,“定兴楼市”特为大家奉上本篇科普文。

    首先你要知道,当你买了房子,取得不动产权证书(房产本)后,你不仅拥有了房子的所有权,同时还拥有了房子所占用的土地的使用权
    这就涉及到两个概念——房子的所有权和土地的使用权。这也是很多人极容易混淆的两个概念。
    先来说房子的所有权。
    买了房子,我们既然拥有了房子的“所有权”,也就是说,只要房子还存在,它就永远属于你,没有期限限制。有期限的是房子下边的土地,而不是房子本身。
    请牢记这一点:作为房子的产权人,你拥有房子的期限,不是七十年,也不是五十年,而是:永久!只要房子没有毁灭,没有消失,它就永远属于你,它是你的私有财产,和你买一部手机是一样的。
    这在物权法中是有明确规定的。
    因此,我们经常听说的“房子50/70年产权”,指的是房子所占用的土地的使用期限,而非房子的期限。
    再来说土地的使用权。
    房子离不开土地,谈房屋产权也必然要涉及到房屋下边占用的土地的使用权。“皮之不存毛将焉附”。
    由于我国土地制度是全民所有制(在土地管理法中对此做了规定),并且法律规定土地的所有权不得以任何形式转让。因此,在我国,建筑物占用的土地是被政府以“土地使用权”的形式转让的(就是平时所说的“卖地”)。
    既然是使用权,那么就必须要有个期限,否则,无限期的使用权就等于转让了所有权,就违背了土地管理法的相关规定。
    在现行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二章第十二条中,规定了我国各种类型的土地使用权的最高年限。
    《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
    第二章 土地使用权出让
    第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
    第九条 土地使用权的出让,由市、县人民政府负责,有计划、有步骤地进行。
    第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定的批准权限报经批准后,由土地管理部门实施。
    第十一条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。
    第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
    (一)居住用地七十年;
    (二)工业用地五十年;
    (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
    (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
    (五)综合或者其他用地五十年。

    请注意一个细节,《条例》中提到的土地出让年限,指的是“最高年限”,也就是说,土地出让的时长,可以低于这个年限,但不能高于这个年限。而这其中的裁量权,在于地方政府。换句话说,在条例规定的最高年限内,地方政府可以根据本地实际情况来确定具体的出让年限。
    因此,我们得出一个结论:定兴住宅用地使用权50年是完全合法的。
    事实上,住宅50年产权的现象,并非定兴独有,在沈阳,重庆等多地,都存在这种情况,甚至在个别地方,还有20年、30年产权的住宅项目。
    如果你对此还耿耿于怀,那么,我们不妨换个角度来看这个问题,假如定兴县住宅用地使用权出让年限由50年改为70年,那么,开发商拿地的成本一定会相应增加,买70年肯定要比买50年价格贵。这对于购房者来说,只可能增加购房成本。
    道理很简单:面粉贵了,唯一可能的结果就是:面包更贵。

    既然房子不能脱离土地而成为空中楼阁,那么,在有限期的土地使用权和无限期的房屋所有权之间就存在一个明显的问题:土地使用权到期后,房子怎么办?
    土地使用权到期,国家可以收回土地,但建在土地上的房子也会随土地一起收回或拆除吗?对于购房者拥有所有权的房子,国家又凭什么收回或拆除呢?法理依据何在?
    这引发了人们对于“不动产保护”的担忧。
    2017年3月15日,十二届全国人大五次会议闭幕后,国务院总理李克强在回答中外记者提出时,对这个引起极大关注的问题作出了回应:
    “可以续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。”
    “有恒产者有恒心。”
    总理的表态,给全国人民吃了一颗定心丸。
    “不动产保护”也随之成为2017年全国两会的热词。
    此前,关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但由于法律条文缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性,难以操作。
    2018年8月27日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议,其中对于物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,作出了原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

    这意味着,在不远的将来,我们将迎来真正的永久产权房时代。




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